日本楼市血洗民众？中国小心：下一批爆价可能是这些城市

日本现在的房地产市场像狂奔似的，出现了结构性的疯牛行情，这会不会提前给咱们中国楼市的复苏带点启示呢？

大家都留意到了，中国房价已经连续跌了四年多，可还没看到止跌的苗头，以前那些关于楼市的预测基本都失效了。时光倒回到过去，那20多年的房地产繁荣，波澜壮阔，四年其实还算正常。说不定，也就是小小的风波罢了。

未来房地产业会走向哪里？看看国外一些发达国家的经历，也许能借鉴一些。特别是东边的日本，当人们还记得那场房地产泡沫破裂，经济陷入了三十年的低谷时，日本的房地产市场却在悄悄焕发新生，再次站上了高峰。

由于房地产泡沫破裂，使得日本的经济陷入了长时间的低迷，但近两年来，日本的房地产业又开始强劲反弹，房价不知不觉中再次攀上了新高，日本的楼市重新成为外资关注的焦点。

根据仲量联行的数据显示，2025年上半年，全球的房地产投资额比去年同期多了21％，不过这个增长主要集中在欧洲、非洲和中东地区，亚太地区表现得不算特别强劲，涨幅只有17％。在这些国家中，日本凭借22％的增长率遥遥领先，拉高了整体的平均水平。前六个月，日本的房地产投资额达到了213亿美元，创下了有统计纪录以来的新高，其中外资占比达到了34％，换算成日元的话，第一次突破了1万亿日元的关口。

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从区域角度来看，东京圈的发展势头相当猛，几乎占据了日本全部房地产投资总额的八成以上。具体来说，东京都的投资额达到了160亿美元，不仅在日本名列前茅，还稳坐全球城市投资额的榜首位置，远远超出了排名第二的达拉斯沃斯堡和第三名的纽约。

资金疯狂涌进，日本房价终于迎来多时未见的快速上涨。据日本国税厅2025年公布的《全国路线价报告》指出，东京住宅用地价格同比上涨了8.1%。东京23区一套70平米的二手公寓平均价格已经达到了1亿333万日元，折合成人民币后，每平米价格超出了7万，创下了自1997年以来的新高。不仅如此，买卖市场异常火热，东京的租赁市场也变得相当紧张。东京《住宅白皮书》显示，23区的单身公寓月租金首次越过10万日元大关，租金收入比也升到了32%。

日本的房价和租金涨得令人咋舌，商业地产的投资也进入了快车道，尤其是在经济走势方面扮演着重要角色。上半年，全国范围内的房地产投资里，有53%投向了办公楼，相比去年同期的36%以及前年的33%，增长幅度相当大。东京周边的三个县，投资热潮主要得益于办公楼的建设。其实，办公楼不单纯代表岗位数量多寡，更是一项反映经济和资本流向的重要指标，也是衡量城市经济活力的关键之一。它表明外头对总部企业、金融机构、科技企业的吸引力，且对未来的商业环境持乐观看法。目前，东京“都心五区”内，已建成的高端写字楼总面积超过3万平米，全部是在1990年后竣工的。

日本房地产再一次迎来火热，不过说实在的，主要是东京都市圈的独角戏，其他地方可没跟上节奏。经过这么多年的低迷状态，日本楼市的回暖，貌似也只能靠东京都那一枝独秀的结构性牛市来撑场面。

今年日本的楼市又开始回暖，主要还是集中在东京都市圈，其他地区没啥好消息，反倒有些地方还在下降。像日本第二大城市大阪府，上半年房地产投资额只有20亿美元，再加上京都、兵库、奈良这三地组成的大阪圈，不过占全国总额的10%，比去年同期的21%还少了不少。

中国目前面对的社会和经济难题，比如人口负增长、老龄化问题，以及人口向大城市聚集这些情况，实际上日本以前都遇过，而且还比中国要严重一些。

虽然日本整体上老龄化越来越严重，人口在不断减少，但东京的情况可不一样。东京都吸引了大量的人口流入，日本农村和中小城市的年轻人都在想着办法涌向东京。据预测到2050年，东京会成为日本唯一还在增长的地区。目前，东京都占据了全国大约60%的总人口，而且人口持续增加。人口多了，住房的需求也跟着增加，房子一热，价格自然就上涨了。

东京的面积毕竟有限，一旦全国的人都涌向首都，土地供应就变得特别紧张。多年前，东京的土地几乎都开发完了，老房子挺多，新房就少得可怜。而日本的精英阶层也想改善住房条件，提升生活品质。所以，刚性需求和土地稀缺一碰撞，房价自然就像坐火箭一样直冲天际啦。

因为日本长久实行几乎零利率的超低利息政策，日元一直在贬值，而东京的房产租金回报率大约在5%左右，所以东京的房产天生就挺稳，像个避险宝贝，算是个大概5%的理财渠道。这招引得亚太甚至全世界的资本跑来避险。世界顶尖富豪手握大量现金，成了东京核心资产的主要竞争者，搞得房子的价格不断被重新估值，也让日本的房子跟本土的工薪阶层彻底没关系了。

实际上，日本的年轻人大都被这波房价飙升弄得跑出了圈。据最新报道显示，一场大规模的人口迁徙正在发生，越来越多的家庭选择“缩小规模”，搬到埼玉、千叶这些离市区更远的地方。那些被迫远离繁华地段的居民们，每天都得花上好几个小时通勤，只为了住得起。而真正的东京，反而成了国内外高净值人群的聚居地。这么一来，财富和人口的结构就像换了个模样，财富在不断“腾笼换鸟”。

当日本的年轻人纷纷涌向东京追梦时，结果却被高得离谱的房价和生活成本筛了个遍。这跟中国北上广深的人口流动路线，简直毫无二致啊。

中国的房地产历史才刚刚开始四年多，房市一路下行，把不少人都搞得晕头转向。看看日本的房地产发展轨迹，也许能帮咱们预料一下未来中国的楼市走向。中日两国的宏观环境相似的地方不少，比如说，两国人都存了不少钱，都在经历人口负增长和加快老龄化，也都是人口多、土地少的城市环境。不过呢，中国的房地产绝不会像日本那样，跌个二十年才慢慢回暖啦。原因在于，两国的政策执行力度差得远。

曾经，日本的房地产泡沫是真的大，1991年东京地价达到巅峰的时候，日本整个房地产的价值，居然相当于美国全国土地价格的四倍呢。泡沫一破，六大都市圈的地价在接下来的二十年里累计下跌了66%，直到2012年房价才算是止跌回稳。相比之下，中国一直在主动遏制炒房的热潮，从源头上打击开发商的融资渠道，这样一来，就避免了房地产市场失控得像日本那样疯狂。中国的楼市复苏，估计不会像日本那样经历那样漫长的修复期。

从产品的需求来看，日本传统木屋的平均保存年限只有30年，也就是说，1990年代泡沫时期盖的房子，到2020年后都基本进入了重建的高峰期，刚性需求自然就出来了。比起这个，中国的情况也差不多，根据住建部的数据，咱们国家的建筑物平均寿命也是30年左右，2000到2020年建成的城镇住房，加起来大概有234亿平方米，到了2050年前都要走向老化，未来几年要全面启动住房以旧换新。通过城市更新行动，全国范围内老旧小区改造计划也在推进，每年大概能释放出10亿平方米的改善空间。这就意味着，理论上，咱们中国的房价回升周期，比日本要短20年以上。

在房地产逐步回暖的路线上，中国也会跟日本一样，走上一条结构性房地产牛市的路子，不会出现全面的房市繁荣。日本有1.2亿人，年轻人都纷纷跑到东京去，而咱们人口可是日本的十几倍，还不止呢，会有许多城市圈吸引外地来的城里人，虽然大部分城市的房产还在暗淡，但局部的楼市还能保持一段时间的繁荣。

在《关于推动城市高质量发展的意见》中提出，要重点打造京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈以及长江中游城市群这五大区域。未来，咱们国家房地产最大的潜力、最稳的房价，购买需求最旺盛的地方，基本都集中在这五个城市圈里。

东京因为外资涌入，房价和租金涨得飞快，沉重的房租和生活压力让越来越多的白领和城市居民纷纷离开东京。在咱们国家，估计不会出现这种情况，但大城市人口不断流入，改善型住房需求增加，房价一眼就能看出来已经超出大部分人的承受范围，这是不用说的事实。要是普通人现在还不能在一线或新一线城市落户定居，将来就会更难实现这个愿望。住建部提出的“好房子”构想，已经为未来住宅的开发定下了基调。

今年虽然全国城市房价整体持续走低，可是住宅金字塔尖的豪宅依旧热销无比。到2025年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等20个核心城市，总价在1000万元以上的商品房成交总量达到了2.1万套，比去年同期增长了21%，这个增长速度明显超出百城新房大概5%的增幅。在这当中，四个一线城市的千万级豪宅成交量就达到了1.6万套，同比增长15%。当许多房贷压力让购房者低头愁眉时，实力雄厚的高净值群体早已洞察先机，开始疯狂抢购豪宅，真是“羊群都跑到豪宅圈里去了”。

在如今楼市跌得七零八落的情况下，保持对未来的乐观态度可是很重要的。看看日本房地产从萧条中走出来的案例，大家就能相信咱们中国的楼市也会迎来转机迎来好日子。不过，楼市的回暖可不是所有城市都能共享的“甜头”。大部分的销售额和利润呢，还是会集中流向那些国家重点扶持的核心城市圈。

未来中国房地产的主打风潮，会是“好城市”配“好房子”。只要把握住这个大趋势，想在楼市回暖的大浪中站稳脚跟，绝对没错。

我的过冬仪式感

发布于：江西省